编者按：在财政部等部门多次提及重启土地储备专项债发行后，自然资源部开始落实土储专项债的操作细节。11月7日，自然资源部印发了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕104号）（下称“《通知》”），为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。其中强调：将充分利用地方政府专项债券资金，加大对存量闲置土地的收回收购力度，以促进房地产市场的平稳健康发展。具体情况是怎样的呢？亿科研究院对《通知》的目的和主要内容进行了梳理，与大家分享。此次《通知》，简单来说就是政府「借钱」来买回“沉睡”的土地，让它们重新焕发生机。

那么，这个专项债券资金具体是怎么用的呢？

谁来实施？ 使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。

收哪些地？优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。

怎么定价？土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。

收回的土地怎么用？收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。

专项债回收闲置土地，能够起到什么作用？

1.减少市场存量房地产用地规模，更好发挥土地储备“蓄水池”和投放调解的功能，稳定市场预期。

2.增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。

3.收储后形成“净地”"优地”，既有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，也可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。

观点速览

华源证券研究所认为，专项债直接有利于拓宽收储资金来源，降低资金成本。另外，专项债将收储范围扩大到土地储备，政府可通过提升容积率更改土地性质等方法提高收益率。有望加速实现推动土地和房屋库存消化，促进供求关系再均的政策初衷。看好房地产市场止跌回稳的前景。

中诚信国际的研究指出，财政部本轮重启土储专项债，主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，与上轮侧重“开发”不同，本轮侧重于“回购”，旨在调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力。

华泰证券固收团队认为，土地市场量价齐跌的现状有待改善。回收闲置土地有助于控制土地供应，运用专项债回收闲置土地、减少土地供应，有利于地产去库存和稳房价。

中央财经大学教授温来成认为，这意味着作为稳楼市的重要举措之一的专项债支持收购闲置土地新政正逐步落地。在前些年房地产市场火热的时候，一些房地产企业囤地比较多，近些年房地产市场低迷，这些企业面临较大资金压力，一些项目无法开工，造成土地大量闲置。在这一背景下，允许专项债收购闲置土地，有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。

亿科认为：土地是城市发展与城市更新的基础，但由于各种原因，土地闲置，被“晾”在了一边。《通知》对于开发商和手握土地资源的地方城投，或将是一剂良药。本轮土储专项债重在调节土地供需关系，改善土地市场量价齐跌的现状，同时缓解地方政府、银行、拿地城投及房企的资金压力，为地方财政扩大收回资金提供支撑，支持地方经济发展、保障民生，促进房地产市场平稳健康发展。